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机构:上半年上海商业地产市场完成50笔大宗交易,七成交易总价低于10亿

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  近日,多家商业地产机构发布2024年第二季度和上半年的上海地产市场报告。数据显示,报告期内甲级办公楼市场租金继续下行,零售物业租赁需求改善,投资市场内资投资者仍占主导地位。

  第二季度上海写字楼净吸纳量环比回升

  办公楼市场方面,仲量联行的报告显示,今年第二季度全市净吸纳量上升至11.57万平方米,租金继续下行,其中中央商务区租金环比下降4.6%,非中央商务区的整体租金环比下降3.8%。

  仲量联行上海商业地产部资深董事江苏表示:“租金的让利促使较大面积的租户搬迁升级意愿加强,带动净吸纳量回升。租户更加聚焦高品质项目。在中央商务区,租户把握市场价格调整的机会,升级办公空间。同时,成本驱动型需求向非中央商务区搬迁的趋势仍在持续。”

  CBRE世邦魏理仕的报告则显示,今年第二季度上海写字楼净吸纳量较一季度有所回升,但仍不及去年同期水平。上半年净吸纳量为14.4万平方米,同比下降34%,租金报价较去年年底下降2.1%,核心商务区的租金跌幅相对较小,但大多数子市场的租金跌幅呈现扩大趋势。

  世邦魏理仕中国区顾问及交易服务部办公楼负责人张越表示:“未来6个月,上海写字楼市场将迎来78万平方米的集中供给,这增加了租户的选择空间,并带来降本增效的机会,但同时加剧了整体市场供需失衡。”

  值得一提的是,仲量联行的报告显示,在全球范围内,混合办公模式日益普及,其不断演进正持续对办公空间的策略规划和管理产生影响。仲量联行近期的全球调研显示,企业实施混合办公模式的主要动因为优化空间利用率(79%)、改善员工体验(60%)和支持工作方式的改变(59%),而科技和数据将主导办公空间的使用和利用方式,赋能更加动态高效的办公场所管理。

  第二季度核心商圈零售物业空置率环比下降1.1%

  零售物业市场,上海整体租赁需求有所改善。仲量联行的报告显示,受到核心区租赁需求的复苏推动,二季度上海整体净吸纳量转负为正,共录得2300平方米;核心商圈整体空置率从10.3%继续下降至9.2%;而非核心商圈空置率从12.5%上升至13.2%;核心商圈首层平均租金环比下降0.4%,非核心商圈首层平均租金环比下降0.9%,租金降幅较一季度均有收窄。

  CBRE世邦魏理仕的报告显示,截至季末,全市空置率环比持平,较去年年末下行0.2个百分点至7.9%,上半年净吸纳量受新项目开业拉动,录得9.3万平方米。租金方面,核心与次级商圈保持稳健,但部分新兴商圈项目业态调整仍面临调整压力,租金水平尚未完全恢复。总体来看,全市购物中心首层租金上半年保持平稳,维持在每天每平方米33.2元。

  高端酒店市场,仲量联行的报告显示,国内旅游市场持续升温下,上海高端及以上酒店市场业绩回暖。截至2024年5月,上海高端及以上酒店的日均房价较去年同期增长5.2%至1058元, 入住率增长了3.1个百分点至65.8%,每间可出售客房收入则增长10.3%至696元。2024年1-5月上海高端及以上酒店的每月可售房收入较2019年同期已恢复至93%,其中日均房价已恢复至2019年同期的98%,入住率恢复至95%。

  2024年上半年,上海高端及以上酒店市场新增客房约560间。展望下半年,预计还将有约1650间新客房加入高端以上酒店市场,其中包括多个存量资产的重新定位和改造升级。

  上半年上海共完成50笔大宗交易

  投资市场方面,仲量联行的报告显示,2024年第二季度上海投资市场成交总额共计151亿元,环比下降10.3%。从成交数量来看,二季度成交宗数共计27宗,较一季度的23宗而言,市场积极性有所提高。

  CBRE世邦魏理仕的报告显示,2024年上半年,上海物业投资市场录得50笔交易,交易金额共计323.3亿元,较去年同期水平微降6.6%。值得注意的是,仲量联行的报告显示,今年上半年,上海的大宗交易数量较去年同期增长35.1%,市场焦点转向小规模的投资项目,其中74.1%的交易体量在总价10亿元以下。

  仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎表示:“回顾近期大宗投资市场,内资投资者占主导地位,包括了民营企业和国有企业,其投资活动展现出明显的增长势头和投资力度。二季度的成交显示,外资机构投资者依然关注长租公寓赛道,并开始布局其中的蓝领公寓等细分赛道。随着资产价格的回落预期,有望在未来看到更多项目落地。”

  买家类型方面,CBRE世邦魏理仕的报告显示,企业买家占据半壁江山,其中接近四成交易为投资属性。以个人及宗教协会为代表的新兴投资者投资热情持续高涨,如天主教青年会已在一年时间内陆续完成三笔交易。反观诸如地产公司、机构投资者与地产基金等传统投资者,则呈现出较为谨慎的投资情绪,合计占比18%,上半年所布局的投资标的主要集中在长租公寓、酒店及零售物业等与当下消费复苏相关的资产类型。